close
拿地十年未動工 新湖中寶閘北項目被指借地生財
在上海閘北區今年大熱的不夜城板塊，有一個對外宣傳“外灘三公裡、內環內正核心”的新湖青藍國際項目，該項目由新湖中寶股份有限公司（以下簡稱“新湖中寶”）旗下子公司上海中瀚置業有限公司開發。該項目土地多次用於股權質押和股權轉讓，募集瞭充裕的資金，卻從2003年拿地長達10年後才開工建設，被質疑“坐地生財”。
知情人士告訴《中國經營報》記者，實際上，新湖青藍國際一期項目於2003年拿農地貸款率利試算表及支票貼現的相關問題免費諮詢地，2012年才開始正式開發，近10年時間該地塊已經坐地升值5倍。期間開發商惰於開發的質疑聲一直沒有間斷，從目前已經銷售的一期樓棟來看，也僅僅占其總開發量的一小部分。
據該項目銷售人員介紹，因為該地段還有較大升值空間，開發商方面目前有捂盤惜售的打算，並不急著售賣，以期明年漲價銷售。
“新湖中寶目前在全國囤積瞭大量土地，大部分土地與他人采用股權合作方式，用囤積的土地抵押貸款，有‘借地生財’之嫌。”業內人士表示。
對此，記者數次致電致函新湖中寶股份有限公司，就外界對於其囤地的疑問以及公司戰略轉型等方面做出瞭提問，截至發稿時，未收到回復。
十年未動工地價上漲五倍以上雲林縣微型企業貸款
12月23日，記者來到位於上海閘北區青雲路306號新湖青藍國際項目售樓處，從銷售人員以及知情人士那裡瞭解到，在售的新湖青藍國際項目位於上海市內環以內、與市中心人民廣場直線距離不到5公裡，是一塊不折不扣的黃金地塊。開發商獲取地塊時間在2003年前後，屬於上海的棚戶區改造項目，資料顯示，開發商在獲取地塊近十年後於2012年下半年才正式開工，並於2015年9月20日開盤，開盤均價為6.5萬元/平方米，目前項目一期正在建設之中，預計將於2017年底交房。
而追溯到項目從拿地到開發近10年的時間，新湖青藍國際項目的發展可謂一波三折。
根據相關媒體報道，2014年4月11日，新湖青藍國際所屬地塊閘北區寶山路街道青-12（二期）舊改基地首批居民開始搬遷。閘北青-12（二期）舊改基地東接青-12（一期），南至芷江中路，西至寶昌路，北至青雲路，共涉及1050證1463戶，被拆遷面積4萬餘平方米。
據悉，新湖青藍國際項目因土地出讓10年未動遷，此前已經數度被媒體曝光。
但是，作為“毛地出讓”地塊，由於資金、收益、市場等因素，開發商未能及時啟動該基地動遷。此前該地塊中等待拆遷的居民們也曾經焦急的等待著動遷的落實，此前在他們看來，拿地10年、8年才完成一期項目動遷，有不少人認為目前青-12二期地塊就是開發商以缺少資金為由“綁架”政府，而讓居民吞咽苦果。
資料顯示，青藍國際項目開工日期為2012年7月29日，而一期項目拆遷工作完成工作卻是2010年，距離2003年公司拿地、項目公司中瀚置業的成立已經過去近10年。
此前新湖中寶公佈的《非公開發行股票預案》提出55億元募資計劃，將分別用於上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目和上海新湖青藍國際的一期和二期項目，兩者分別占30億元和25億元。
而新湖明珠城及青藍國際項目的土地分別於2003年、2004年競得，是當時閘北區重點推進的棚戶區改造項目。據《預案》內容不難發現，青藍國際一期項目在2003年拿地10年後才開始啟動建設。這一項目也多次質疑存在“長期閑置、一再抵押的情況”，易居智庫研究中心分析人士指出，從新湖中寶一邊惰於開發地產項目、一邊繼續利用項目籌資來看，公司如此有“借地生財”之嫌。
而根據該地塊周邊開發商反映，新湖青藍國際地塊從拿地至今已逾12年，加之板塊的一些政策利好，目前項目“坐地升值”驚人。
從2003年獲取地塊至今，新湖青藍國際項目已經坐地升值數倍，截取至2006年的數據，該地塊土拍地塊成交樓板價是6272元每平方米，到今年上半年已經飆漲到27881元每平方米，業內人士看來，在“地王”頻出的閘北板塊，即將新推出的土地樓板價每平方米過3萬元已經沒有懸念。也就是說，新湖青藍國際項目地價已然至少坐地升值瞭5倍以上。
另據第一太平戴維斯的統計數據顯示，從2006年至2015年三季度，上海閘北區一手房成交價一路飆升，累計上漲瞭460%，從2006年的每平方米1萬多元，一路漲到瞭目前的6萬元左右。而項目銷售人員介紹新湖青藍國際項目明年初加推將達到7.4萬元每平方米。
“周邊在售項目價格有的已經賣到8萬元每平米以上，若不是我們周圍有大片的棚戶區，根本也不會賣現在這麼低的價格，預計我們二期推出新盤每平方米8萬元不成問題。”項目銷售人員介紹。
對於項目因為拆遷等問題開發緩慢等問題，記者致電上海市閘北區住房保障和房屋管理局，該局工作人員表示房企囤地的調查是由上海建交委來負責的，隨後記者致電上海建交委，未收到回復。
囤積土地抵押貸款被疑“借雞生蛋”
新湖中寶是浙江省最大的A 股上市公司，公司主營地產、金融及其他投資。目前在全國20餘個城市開發30多個房地產項目，總開發面積達1100萬平方米，規模和實力居行業前列。
在新湖中寶2015年上半年財報上，新湖中寶方面表示公司在地產行業耕耘二十餘年，逐步形成瞭獨有的地產業務發展優勢。未來一段時期，公司將充分發揮地產主業既有優勢、加速地產項目價值釋放，為公司轉型發展提供支撐。
從新湖中寶的官方網站可以看到公司的拿地策略，有遠見地拿地，在一個區域市場即將啟動前獲取土地；有節奏地拿地，在地產周期的低谷拿地，從不高價拿地。
同時，新湖中寶還指出，公司目前住宅和商業開發土地儲備1200 萬平方米，海塗開發土地面積逾600萬平方米，可滿足公司5~8 年的開發需求，而且土地成本相對較低。公司項目均衡分佈在經濟相對發達的一、二、三線城市，購買力水平高，市場空間大，項目資源優質，為公司發展提供瞭良好的空間。報告期內，公司地產銷售和結算明顯增加。實現地產銷售面積43.75萬平方米，銷售收入43.25億元；實現結算面積30.89萬平方米，結算收入30.42億元。
業內分析人士指出：“從新湖中寶地產銷售業績來看，目前公司地產銷售業績並未給公司貢獻出較多的回報，究其原因，是因為新湖中寶對於地產開發可能不是那麼感興趣，從公司發展戰略和脈絡來看，公司更喜歡玩金融，更像是一個資本運作公司。”
以上海新湖青藍國際項目為例，根據2013年媒體披露的工商檔案資料，青藍國際的項目公司上海中瀚置業，自2005年起，先後有過6次股權轉讓、1次引入外部投資者、2次股權質押，股權結構總計9次發生變動。其中，5次股權轉讓涉及到的公司除瞭新湖中寶，還有杭州歐伽特外貿實業有限公司、浙江眾孚實業有限公司、杭州工商信托等。
公開資料顯示，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元。建設期為2012年下半年至2018年下半年。據預計，該項目總銷售收入92.55億元，凈利潤為12.49億元。而根據公開資料不完全統計發現，新湖中寶在2009年至今通過募資、抵押等方式，共為新湖青藍國際項目融資達29億元。
早在2009年10月新湖中寶發佈的《2009年非公開發行股票預案》中，顯示擬募集7億元用於青藍國際項目。2009年11月12日杭州工商信托股份有限公司發佈公告顯示，該公司還推出“新湖中寶——上海青藍國際項目債權受讓集合資金信托計劃”，為青藍國際項目募資3億元。同年新湖中寶還將該地塊的一期項目質押給中國農業銀行上海分行獲得瞭19億元的授信。
然而，盡管募集瞭如此充裕的資金，新湖中寶青藍國際項目拿地長達10年，也並未開工建設。
根據券商研究報告，新湖中寶房地產銷售主業增長不快，一方面與公司資本驅動型的戰略相關，另一方面也與公司杠桿率過高，長期無法盤活上海棚戶區改造等項目有一定關系。一傢地產研究機構的資深人士告訴記者：“據我瞭解，新湖中寶目前在全國囤積瞭大量土地，大部分土地與他人采用股權合作方式，用囤積的土地抵押貸款，有‘借地生財’之嫌。”
實際上，在過去幾年中，新湖中寶方面已經從房地產領域向外拓展開來，公司提出瞭地產金融發展的思路，一條以地產融資向新增銀行、金融等業務輸送資本的鏈條已經顯現出來。公司方面對外宣稱，經過多年的用心打造，公司“地產+互聯網金控”雙主業發展戰略逐步成型。
易居智庫研究中心研究總監嚴躍進對此分析表示：“目前對於囤地的做法，雖然有一套很明確的懲罰機制，但實際上真實情況是有很大的協商和斡旋的餘地。所以一些房企會有這樣一個動機去囤地。最大的問題自然是房企本身，房企的地產開發心思不端正，所以會拿地後不積極開發。”
本文來源：中國經營報
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/15/1226/04/BBO0JD1500253B0H.html
全站熱搜
留言列表
